【www.0477edu.com--总结报告】

一、 房地产项目管理的含义

房地产项目管理是为实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品，房地产项目的管理者在一定约束条件下，运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用全过程进行计划、组织、协调、控制的综合管理活动

二、 房地产项目管理的内容及主要任务

房地产项目管理按工作一般流程，可将项目管理系统地说为：“预测——决策——计划——控制——反馈——修正决策——计划”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，是项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。 按照项目管理的目标，项目管理可分为以下几方面.

1 成本管理。其包括工程估价、成本计划、支付计划、成本控制、工程款结算及审核。

2 工期管理。这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等阶段基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划、控制及进度控制。

3 质量控制。其包括工程质量和管理过程的质量。

4 .现场管理。其包括现场物流的管理、场地使用管理及现场安全管理。

5 组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、个方面指责的落实、管理规范的制定、内部与外部的协调。信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理的控制以及信息的形式、内容、传递方式及存档时间的确定。

6 合同管理。包括招标投标的策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查及分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理以及所配的管理。

7 风险管理。其包括风险识别、风险计划和控制。

三、 房地产项目管理的特点

1 明确的目标（成本低、进度快、质量好），限定的时间和资源，既定的功能要求和质量标准

2 严密管理，认真配备项目人员，设置项目机构

3 约束性强的控制管理

4 各阶段的进度、质量、成本、安全的管理

5 全过程

6 综合管理

7 目标指导性

8 一次性管理

四、 房地产项目管理的方法

1 按管理目标划分

进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和现场管理方法。 

2 按管理方法的量化程度划分定性方法、定量方法和综合管理方法

3 按管理方法的专业性质分行政管理方法、 经济管理方法、 法律管理方法

另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、ABC分类方法、目标管理方法等

五、 房地产项目管理的技术与发展趋势

1. 20世纪50年代，网络技术（CPM和PERT网络）应用于工程项目（主要是美国的军事工程项目），并取得了很大成功。美国1957年的北极星导弹研制和后来的登月计划。

2. 60年代，计算机网络计划分析进行工期计划和控制。

3. 70年代初,计算机网络分析程序已十分成熟，提出项目管理信息系统。

4. 到了70年代末，80年代初，计算机普及，使项目管理理论和方法的应用走向了更为广阔的领域。

5. 80年代，人们进一步扩大了项目管理的研究领域，包括合同管理、界面管理、项目风险管理、项目组织行为和沟通方法。

随着社会的进步，市场经济的进一步完善，生产社会化程度的提高，人们对项目的需求也越来越多，项目的目标、计划、协调和控制也变得愈加复杂，这都促使项目管理理论和方法的进一步发展。在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推进作用，房地产项目管理渐渐向信息化发展，而且越来越成熟。

北京望京新城开发项目

北京城市开发集团有限责任公司为国家一级资质房地产企业，达到AAA级资信、年开工量为200~300万平米，注册资金人民币5 亿元，总资产超过200 亿元，净资产近二十亿元。

开发集团的核心企业长安公司2015年时正在开发建设一项跨世纪的宏伟工程----望京新城，其规模相当于一座居住人口25---30万人的中等城市。总用地面积８６０公顷，其中建设用地５１０公顷，总建筑面积８６０万平方米，其中住宅建筑面积４２０万平方米，总户数为７万户左右，总人口约３０万。

(一) 项目前期准备（项目定位构思策划、市场调查、项目可行性研究等）

1. 项目周围交通

望京新城地处朝阳区，东临机场高速公路和京顺路，西抵和平里铁路支线，南邻北四环路，北靠北小河。

2. 望京人口构成

中国人 80% 韩国人 20%

3. 项目总定位

一站式休闲娱乐、购物、社交场所

4. 望京地区商业文化项目现状

超市很多，但是超过了需求；综合商场大多是小规模的，品牌不齐，很难解决一站式消费。缺乏室内大型休闲娱乐场所，譬如滑冰场只有南湖公园露天冰场，电影院只有1个，剧院只有1个小型的，等等。家具卖场齐全，有宜家、爱家等知名品牌家具城。餐饮项目很多，30%是韩国餐馆。但是大多韩国餐馆都不正宗，还有待开发。运动健身场馆还有所欠缺五星级酒店只有一家，但潘石屹的项目很有可能开发高端五星级酒店写字楼。美容美发项目很多很全。KTV太少。

5. 本项目消费人群：

一级消费群体：望京新城本地居民，电子城企业在周边买房租房的白领，日常购物、大件购物、休闲娱乐、运动健身、餐饮、文化享受。

二级消费群体：花家地地区、南湖地区本地居民，大件购物、休闲娱乐、运动健身、餐饮、文化享受。

三级消费群体：望京地区上班族，餐饮、大件购物、休闲娱乐、运动健身、餐饮、文化享受。朝阳公园地区、酒仙桥地区、来广营地区、流动人口，大件购物、休闲娱乐、运动健身、餐饮、文化享受。方恒购物中心、旺角购物广场、华彩商业中心、六佰本商业街、嘉茂购物中心、新一城、新世界、望京国际商业中心、悠乐会，会分流40%的中低端消费群体、30%的高端消费群体。在建的合生麒麟社、宝星国际四期商业都对本项目构成潜在威胁。酒仙桥地区综合类购物中心仅久隆百货一家，但客流并不多，服装品牌不适合年轻人，看来对周边居民的吸引力不大。青年路大悦城将来开业会吸引走部分酒仙桥地区的购物群体，但会保留休闲娱乐群体。

6. 韩国年轻人夜生活：

韩国流行酒吧 咖啡屋 还有迪吧 练歌房

7. 中国的韩国人和留学生的夜生活是什么？

留学生资金有限 经常去的就是游乐场 还有上网 吃烤肉比较实惠 看得见消费.

结论：本项目一定要有一个成规模，装修高档的KTV、和若干韩国餐厅、酒吧。

(二) 项目实施过程中的项目控制

本项目采用矩阵式项目组织形式，北京城市开发集团有限责任公司长安分公司运用公司自主开发研究的软件——《长安数字化管理系统----PM2项目管理软件系统》对项目进行划分，并且组建对应职能的部门，以便于对项目进行综合控制和管理。利用因特网将施工、监理单位的资料数据上传至中心管理服务器，并与集团有限公司信息管理系统相结合，建立网络管理系统，工程管理信息以数字化形式交流。

a) 项目进度控制

在建立了项目计划之后，就可以把项目资源、物资、费用、交付成果、会议记录、洽商变更等各种资料按照项目或任务进行对应输入。

输入工程完成后，然后应用网络图、逻辑图等形式，分别采用网络计划技术CPM等技术自动分析，通过项目计划中的报表与分析及项目报告、项目跟踪等模块进行查询，依据分析结果，直观进行进度的监控管理。可以重点把握里程碑任务、关键任务及拖期任务，根据实际情况对工期计划做相应调整，并可注明调整原因，以备查询。

b) 项目成本控制

获得工程网络图后，进行人员分配，制定项目成本计划，便于对项目开发过程中的费用支出进行监督和控制，及时纠正偏差。

c) 项目质量控制

项目质量控制是对项目实施过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学的控制，是为了项目质量符合国家或合同规定的质量标准、规范，采取的监督管理方法。必须安排专人对项目全程质量进行监控。

d) 项目的合同管理

房地产开发过程中需要签署各种合同，各方必须严格按照合同安排完成工作。同时合同也是各方享有权利的保障。

e) 项目的安全与环境保护管理

房地产项目开发过程中难免造成环境破坏和人员安危，因此在项目建设过程中必须注重项目现场的安全防护（建立防护栏、防护网）、现场的环境保护（洒水保湿），通过各种手段（监督、督促、挺行等）控制、规范劳动者的行为，营造良好的工作和工作秩序。

(三) 项目的营销管理

本项目采用高姿态、高品位的社会公关活动引起公众注意的新闻事件的营销策略，准去针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动，现场展现项目将来的期望值，给客户以购买信心，并采用公共关系策略与广告宣传推广并举的策略进行品牌推广。按照品牌形象建立——品牌强势推广——品牌升华步骤进行项目的进

广告策略以多主题为主，注重品牌与销售的结合，做到精确打击，有的放矢。以户外广告作为长效媒体，进行空中打击、缓慢渗透；以公关活动软文作为铺垫，提升项目的热度，提高客户的信息,营造良好的销售氛围；以系列硬广告作为精确打击，有效传达项目信息，促进销售;以促销活动作为推动力，为销售注入源源不断的活力。

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